Skip to content
Главная | Автоюрист | Ипотека удостоверенная закладной что это

Что это такое закладная на квартиру по ипотеке и зачем она нужна

Выводы Закладная как ценная бумага, удостоверяющая ипотеку Кредитный договор между банком и заемщиком в целях последующего приобретения заемщиком на предоставленные средства необходимого жилого помещения, является одним из основополагающих в механизме правового регулирования отношений ипотечного жилищного кредитования.

Он может быть охарактеризован как договор ипотечного жилищного кредитования, который в силу специфики предмета и содержания выступает самостоятельным подвидом кредитного договора, не предусмотренным в настоящее время действующим законодательством. В настоящее время, после принятия Федерального закона от 24 декабря г.

От первого до последнего: на каком этаже жить хорошо

Статья 15 ЖК РФ устанавливает, что жилые помещения являются объектами жилищных прав. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В соответствии со ст. Однако указанные нормы затрагивают исключительно вопросы целевого использования объектов, являющихся жилыми помещениями, но не ограничивают правоспособности юридических лиц в части обладания жилыми помещениями на праве собственности, в том числе с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования. В то же время практика реализации отношений ипотечного жилищного кредитования свидетельствует о том, что в настоящее время указанные отношения предполагают участие на стороне заемщика — физических лиц.

Основными принципами договора ипотечного жилищного кредитования, формирующими его существенные условия, являются платность, срочность, целевой характер, обеспеченность и возвратность.

Удивительно, но факт! Должник от закладной на квартиру в банке, как правило, никакой выгоды не имеет. Первый банк добровольно принимает на себя риск остаться без залога на тот короткий срок, в течение которого происходит рефинансирование кредита.

Вопрос обеспечения исполнения обязательств заемщика тесно связан с правоотношениями оценки жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства. В то же время, обращаясь к Правилам кредитования физических лиц учреждениями Сбербанка России, утвержденным Правлением Сбербанка РФ 10 июля г. Правил кредитования обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств заемщиком.

При этом закрепляется, что оценочная стоимость устанавливается на основании экспертного заключения специалиста банка по вопросам недвижимости или дочернего предприятия банка, имеющего лицензию на данный вид деятельности. Ответственность заемщика, предусмотренная в кредитном договоре, может состоять в уплате пени или повышенных процентов в случае несвоевременного возврата кредита.

Вторым основанием ответственности заемщика, реализация которого осуществляется посредством аналогичной формы в рамках кредитных правоотношений, является в соответствии со ст. В этом случае кредитор также вправе потребовать от заемщика досрочного возврата полученной суммы и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором. Договор ипотечного жилищного кредитования может сопровождаться соглашением сторон об обеспечении его исполнения путем залога имущества заемщика или третьих лиц.

Соответственно, если заемщик уклоняется от передачи по условиям договора заложенного имущества кредитору, то последний вправе потребовать досрочного возврата предоставленных средств.

Зачем нужна закладная на квартиру по ипотеке

Аналогичное правомочие возникает у кредитора в случае утраты обеспечения в частности, гибели предмета залога, который в силу невозможности свободного перемещения без несоразмерного ущерба их назначению остается у заемщика , а также ухудшения его условий например, резкого падения рыночных цен на предмет залога по обстоятельствам, за возникновение которых кредитор не отвечает. К имущественной ответственности за неисполнение своих обязанностей может быть привлечен и кредитор, в частности, за немотивированный отказ от предоставления кредита, предоставление его в меньшей сумме или с нарушением сроков.

Заемщик вправе в соответствии с п. Развитие ипотечного кредитования в современной России имеет небогатую историю. Несмотря на то, что кредитору в счет обеспечения обязательств перед ним по возврату кредита могло предоставляться обеспечение в виде залога недвижимого имущества, данный механизм не получил широкого распространения из-за сложности его применения. Кредитные организации, выдававшие кредиты под залог недвижимости, не могли бесконечно накапливать у себя такие кредиты, а уступать права по ним было практически некому.

ипотека удостоверенная закладной что это затем

Однако рынок недвижимости требовал развития новых механизмов и способов выдачи и рефинансирования таких кредитов. И такой механизм был найден — ипотека, с помощью которой многие развитые на сегодняшний день страны решили свои жилищные проблемы. В России для решения проблемы обеспечения граждан жильем за счет собственных и привлеченных средств принимается Закон об ипотеке.

Однако просто принятие Закона об ипотеке не позволяло в полной мере решить проблемы оборотоспособности ипотечных кредитов. Поэтому Закон об ипотеке, помимо порядка и условий передачи недвижимости в ипотеку, ввел в гражданский оборот новую именную ценную бумагу — закладную, которая призвана была удостоверить право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предъявления других доказательств существования этих обязательств, и право залога на имущество, обремененное ипотекой ст.

В настоящем параграфе нет цели экскурса в историю и развитие полемики правильности и полноты принятого закона и введения института закладной. Цель настоящего параграфа — рассказать о сути закладной как ценной бумаги, ее структуре и оформлении, а также показать некоторые основные проблемы, которые возникают в практике применения закладной. Практическое значение закладной состоит в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот прав по обеспеченному ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, поскольку в отличие от уступки прав по обеспеченному ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, которая должна совершаться в той же форме, что основной договор, а сама передача прав подлежит государственной регистрации, передача прав по закладной производится путем совершения сделки в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации смены залогодержателя.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, — также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Как получить закладную на квартиру по ипотеке

Составленная закладная подписывается указанными лицами и вместе с договором об ипотеке либо иными документами, влекущими возникновение ипотеки в силу закона, сдается в орган государственной регистрации. После регистрации ипотеки орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, выдает закладную первоначальному залогодержателю.

С момента выдачи закладной первоначальному залогодержателю данные лица становятся обязанными по закладной. Закладная — это новое правовое явление для ипотечных правоотношений и для института обеспечения исполнения обязательств. В настоящее время существует незначительное количество нормативных правовых актов, регулирующих данное правовое явление. Основные нормы, посвященные закладной, содержатся в гл.

III Закона об ипотеке. Иначе говоря, одна ценная бумага удостоверяет права ее законного владельца из двух различных договоров. Поэтому все уступки, связанные с этими договорами, полностью подчинены правилам закладной, что, во-первых, довольно логично и практически удобно. Согласно ГК РФ и Закону об ипотеке уступка залогодержателем своих прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права по основному обязательству, обеспечиваемому ипотекой.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Таким образом, законодатель, допуская несовпадение в одном лице должника и залогодателя, категорически отрицает возможность несовпадения кредитора и залогодержателя. Поэтому целесообразно, чтобы все права, возникшие улица, выступающего в качестве кредитора и залогодержателя, удостоверялись одним документом — закладной.

С передачей закладной производится одновременно передача прав залогодержателя и кредитора ст. Во-вторых, если в случае залога движимых вещей правила об уступке прав по договору залога и по обеспечиваемому им основному договору едины, то ситуация с ипотекой намного сложнее, не только договор ипотеки должен пройти государственную регистрацию. Не только ипотека как вещное право должна быть зарегистрирована. Закон об ипотеке предусмотрел необходимость государственной регистрации, а также уступки прав по договору об ипотеке.

Но если права из кредитного договора или иного обязательства, обеспеченного ипотекой, и договора об ипотеке удостоверены закладной, то процедура их перехода в нынешних условиях значительно упрощается. Ввиду того, что закладная — самостоятельный объект гражданского оборота, ее, не изменяя договора об ипотеке, можно заложить, продать, перезаложить при определенных условиях либо распорядиться иным образом.

Закладная не требует нотариального удостоверения, правила об усложненном порядке уступки прав требования к ней неприменимы. И переход прав, закрепленных закладной, не связывается в Законе об ипотеке необходимостью нотариального удостоверения и государственной регистрации перерегистрации сделки с закладной. Сама закладная может оказаться предметом залога и других сделок, то есть призвана быть оборотоспособной, свободно обращающейся в гражданском обороте. Цессия, то есть уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которой удостоверены закладной, не допускается.

При совершении такой сделки она признается ничтожной. Указанное правило означает, что если имеется договор об ипотеке, равнозначный обеспеченному ипотекой обязательству, и по нему права удостоверены закладной, то уступка прав по такому договору запрещена под угрозой ее ничтожности. Следовательно, уступить права по договору об ипотеке можно, но только в случае, когда по нему не имеется закладной. В соответствии с п. Закладной в силу закона могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке.

Таким образом, держатель закладной находится в более благоприятных условиях по сравнению с кредитором, исполнение обязательств перед которым не обеспечено должником. В результате условия получения кредита для должников, обязательства которых обеспечены ипотекой с выдачей закладной, более благоприятны, чем для заемщиков, права которых не обеспечены ипотекой. Необходимо отметить, что ипотека в основном обеспечивает исполнение именно кредитных обязательств. Закладной присвоен статус ценной бумаги, при этом она должна быть именной п.

Закладная, как и сам договор об ипотеке, призвана удовлетворять права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке. Этот перечень является исчерпывающим и довольно ограниченным. Если же, несмотря на данный запрет, закладная будет составлена, то условия в договоре об ипотеке о выдаче закладной признаются недействительными, а орган государственной регистрации при обнаружении подобного факта не должен выдавать закладную первоначальному залогодержателю. Большое значение при составлении закладной законодатель придал ее форме и формальным признакам.

Предполагается, что такой шаг является оправданным.

ипотека удостоверенная закладной что это прижался

Обязательные данные и условия составляют перечень, который насчитывает 14 пунктов. Постараемся разобрать каждый из этих пунктов применительно к закону и практике его применения. Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать: Данное требование особых сложностей на практике не вызывает.

Поскольку закладная является именной ценной бумагой, то представляется, что имя залогодателя должно включать в себя полностью фамилию, имя и отчество лица, выступающего залогодателем. Если залогодателем выступает юридическое лицо, то должно указываться его наименование и адрес местонахождения. В качестве места регистрации указывается адрес постоянного или временного проживания, который отражается в паспорте гражданина либо в документе, выдаваемом органами внутренних дел.

В то же время указание перечисленных сведений не позволяет в полной мере индивидуализировать залогодателя, в связи с чем на практике могут возникнуть проблемы у кредитора, которому вначале придется доказать, что залогодатель, к которому предъявляется требование, является тем лицом, которое обозначено в закладной. Понимая возникающие риски, АИЖК предложило расширить перечень сведений, которые вносятся в данный раздел.

В частности, в форме закладной, которую АИЖК рефинансирует, указываются сведения о дате рождения залогодателя, включающей в себя число, месяц и год рождения, а также данные его паспорта или иного документа, удостоверяющего личность. В тех случаях, когда одним из залогодателей выступает несовершеннолетний ребенок, необходимо указывать его полные данные также как, для совершеннолетних граждан.

При заполнении сведений о документе, удостоверяющем личность залогодателя, необходимо иметь в виду, что документами, удостоверяющими личность гражданина, по законодательству Российской Федерации являются: Указание дополнительных сведений в отношении первоначального залогодержателя так же необходимо, как и в отношении залогодателя. При оформлении закладной в данном разделе рекомендуется для кредитных организаций указывать номер лицензии и дату ее выдачи, для остальных — сведения о государственной регистрации.

В этом случае, если кредит выдавался через филиал банка или иной организации, предоставившей заем, рекомендуется указывать наименование филиала и адрес его местонахождения. Подобные сведения позволят упростить систему учета закладных по местонахождению предмета залога и избавить владельца закладной от необходимости уточнять у головного офиса, в каком месте был выдан кредит заем ; 4 название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства.

Внесение сведений о названии кредитного договора или иного денежного обязательства, а также указание места его заключения, как правило, сложностей на практике не вызывает. При этом АИЖК рекомендует помимо названия договора указывать также его номер и дату заключения, что позволит не только идентифицировать договор, но и облегчит возможность его восстановления в случае утраты или порчи; 5 имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству; если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание местонахождения, если должник — юридическое лицо.

Данные сведения по своему содержанию аналогичны сведениям, вносимым в отношении залогодателя. При этом на практике неоднократно возникает вопрос о необходимости указания повторных сведений о должнике, если он совпадает в одном лице с залогодателем. Представляется, и АИЖК пошло по тому пути, что в случае совпадения в одном лице залогодателя и должника сведения о залогодателе и должнике должны указываться отдельно. Это вызвано тем, что при большом количестве оформления закладных в Росрегистрации и их последующего рефинансирования возникают определенные проблемы в проверке закладных на предмет соответствия законодательствуй требованиям рефинансирующей организации.

Разнообразие в оформлении разделов закладных не позволяет оперативно и качественно проводить проверку; что сказывается на эффективности работы организаций и обороте закладных. Возможно, что при внедрении электронной формы закладной, когда ее проверка будет осуществляться автоматически с применением компьютерной техники, необходимость в отдельном указании сведений о залогодателе и должнике при совпадении их в одном лице отпадет; 6 указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты.

Внесение указанных в настоящем подпункте сведений можно отнести к наиболее важным с точки зрения существования как самого обязательства, так и суммы той задолженности, которая числится задолжником. Вроде бы особых проблем при указании суммы обязательств возникать не должно. Однако на практике очень часто сумма обязательства, указанная цифрами, не совпадает с суммой, указанной прописью.

Такое несоответствие является несомненной ошибкой, требующей устранения. При составлении первой закладной данная графа не указывается.


Читайте также:

  • Кто дает группу по инвалидности
  • Проверка долгов по кредиту
  • Как милиционеры берут взятки
  • Условия купли-продажи недвижимого имущества
  • Регистрация представительства за пределами рф
  • Образец заявления о приеме в гражданство рф в упрощенном порядке
  • Срок на обжалование дисциплинарного взыскания