Skip to content
Главная | Земельные вопросы | Интерес в недвижимом имуществе

О нормативном определении понятия объекта оценки

Недвижимое имущество следует отличать от других категорий имущества, а именно бизнесов и финансовых интересов. Без дополнительного уточнения или идентификации слово имущество может относиться к любой из этих категорий. Поскольку оценщики часто сталкиваются с заданиями, связанными с типами имущества, отличными от недвижимого, или с имуществом, стоимость которого включает несколько категорий имущества, существенное значение имеет понимание каждого типа имущества и его отличительных характеристик.

Хотя давно признано обычное разделение имущества на четыре обособленные категории , в последние десятилетия появилось множество новых объектов и инструментов. Принятый критерий позволил легко определить места новых классов имущества, и знание типов специализированного имущества и интересов в нем становится все более существенным для оценочной практики [оценочной деятельности]. Международный комитет по стандартам оценки признает следующие четыре типа имущества: Недвижимое имущество Недвижимое имущество представляет собой интерес в недвижимости.

Этот интерес обычно оформляется в виде официального документа, такого как документ о передаче правового титула или договор аренды. Поэтому имущество — юридическое понятие , отличное от понятия недвижимости, которое относится к физическому активу. Недвижимое имущество охватывает все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. В противоположность этому, недвижимость охватывает сам земельный участок , все вещи, естественным образом существующие на земельном участке, и все вещи , присоединенные к земельному участку, такие как строения и улучшения на нем.

Удивительно, но факт! Если он больше срока аренды, съемщик может иметь право на компенсацию, отражающую меру, в какой улучшения лизгольда повысили стоимость арендованных помещений.

Сочетание всех прав, связанных с собственностью на недвижимость, иногда называют пучком прав. В него могут входить право пользования, занятия, входа, продажи, сдачи в аренду, завещания, дарения или выбора использования или неиспользования всех вышеперечисленных прав. Во многих ситуациях отдельные права могут быть отделены от пучка и переданы, сданы в аренду или отчуждены государством.

Права или интересы в недвижимом имуществе вытекают из вещно-правовых интересов. Абсолютная собственность, подлежащая только ограничениям, налагаемым государством, известна как безусловное право собственности, или фригольд.

загонял интерес в недвижимом имуществе Ведь

Договоры аренды — это оформленные контрактом отношения , которые создают другие вещно-правовые интересы в недвижимом имуществе. При аренде арендодатель сохраняет интерес в собственности, известный в некоторых странах как интерес в имуществе, сданном в аренду собственником с передачей арендатору права пользования и занятия.

Интерес, который съемщик или арендатор приобретает по договору аренды, известен в некоторых странах как право владения на условиях аренды [лизгольд] и представляет собой право пользования и занятия на определенный период при определенных условиях. Сублизгольды создаются, когда съемщик или арендатор в исходной аренде передает третьей стороне, субарендатору, интерес, которым обладает этот съемщик или арендатор, т. Оценщик анализирует, могут ли какие-либо условия договора аренды влиять на стоимость имущества.

Помимо ограничений, налагаемых государством, на права, присущие собственности на недвижимое имущество, могут быть наложены другие правомерные ограничения. Ограничения действий или ограничительные условия, которые касаются земли, могут повлиять на пользование, распространение и передачу прав собственности.

2.0. Недвижимое имущество

Сервитуты — это невладельческие нематериальные [incorporeal] интересы в передаче права пользования земельным имуществом, но не собственности на часть этого имущества. Права прохода — это права или привилегии, приобретаемые благодаря традиции или контракту, проходить по части или полосе земельного имущества, принадлежащего другому. С недвижимым имуществом могут быть связаны другие важные права собственности и финансовые интересы. Частичные или фрагментарные интересы в недвижимом имуществе создаются путем юридического разделения интереса в собственности.

Например, недвижимое имущество принадлежит не только единоличным собственникам. Оно также может принадлежать корпорациям акционерам , партнерствам или находиться в совместном нераздельном владении с правами совладельцев на части имущества или без таковых. Интерес другого типа в правах на недвижимое имущество создают трасты. Интерес бенефициара по трасту известен как интерес, основанный на справедливости [equitable], или справедливый интерес, в противоположность признанному правом интересу доверительного собственника доверительных собственников.

Говорят, что бенефициар обладает справедливым титулом, в то время как доверительный ые собственник и — правовым титулом, основанном на общем праве. Интересы, создаваемые ипотечными залогами, когда имущество используется в качестве обеспечения финансирования либо на имущество обращается взыскание. В терминологии бухгалтерского учета недвижимость обычно относится к категории внеоборотных или долгосрочных активов.

Иногда недвижимое имущество может рассматриваться как текущий актив например, когда земельные участки или недвижимость с улучшениями держат в качестве товарных запасов для продажи. Этот актив представляет собой интерес, которым обладают по отношению к недвижимости, т. Оценивается именно собственность на актив, а не на недвижимость как на физический объект. Оценка стоимости недвижимого имущества проводится по множеству причин, которые включают следующие категории: За исключением последней категории[22], рыночная стоимость является базой стоимости для всех следующих групп: При любой оценке недвижимого имущества следует выявить существенные характеристики имущества.

В число характеристик входят: На оценку стоимости недвижимого имущества могут влиять особые соображения, такие как: Требование проанализировать слияние стоимость слияния или стоимость группы или разделение имущественных интересов стоимость составляющих. Эффекты возможных изменений в зонировании и развитии инфраструктуры, например расширение систем коммунального хозяйства или коридоров доступа.

Рынки в состоянии депрессии характеризуются вялым спросом, избыточным предложением и малым числом сделок по продаже, когда расчеты рыночной стоимости трудно подкрепить на основе текущих или прошлых фактов. В таких обстоятельствах основное внимание участников рынка может переключиться на другие показатели стоимости имущества или эффективности. К оценке стоимости недвижимого имущества обычно применяются следующие подходы: Оценщик обычно согласует показатели, получаемые в результате применения двух или большего числа этих подходов и связанных с ними методов.

Все три подхода основываются на принципе замещения, который утверждает, что если в наличии имеется несколько аналогичных или соизмеримых товаров или услуг, то товар или услуга , цена которых наименьшая, пользуются наибольшим спросом и получают наиболее широкое распространение. При подходе, основанном на сравнении продаж, устанавливаются пределы рыночной стоимости для недвижимого имущества путем изучения цен, обычно уплачиваемых за объекты имущества, которые конкурируют за покупателей с рассматриваемым имуществом.

Продажи изучаются для того, чтобы убедиться, что стороны в сделке имели типичные мотивы. Цены продаж, отражающие мотивы, отличные от мотивов типичного участника рынка , т.

Читать популярные статьи на сайте

Рассматриваемое имущество оцениваемое имущество сравнивается с ценами продажи а также с перечнями и предложениями аналогичных объектов имущества, по которым на рынке недавно были заключены сделки. Цены продаж анализируются путем применения подходящих единиц сравнения и корректируются с учетом отличий от рассматриваемого имущества на основе элементов сравнения.

При применении подхода, основанного на сравнении продаж, оценщик должен рассмотреть права собственности, подлежащие оценке, с тем, чтобы убедиться, что права собственности на рассматриваемое имущество те же, что и для сопоставимых объектов имущества. Если это не так, в данные о сопоставимых продажах необходимо внести надлежащие корректировки.

Подход, основанный на сравнении продаж, имеет особенно широкое применение и дает убедительные результаты, когда в наличии имеются рыночные данные. Данные, полученные при использовании этого подхода, могут применяться также и при подходе, основанном на капитализации дохода, и при затратном подходе. Однако надежность сравнения продаж может быть ограничена, когда рыночные условия характеризуются быстрыми изменениями или неустойчивостью, или при оценке специализированного имущества, или имущества специального назначения, которое продается редко.

При подходе, основанном на капитализации дохода, рыночная стоимость для недвижимого имущества устанавливается по способности недвижимого имущества приносить доход. Подход, основанный на капитализации дохода, также опирается на принцип предвидения, который трактует стоимость как создаваемую ожиданием будущих выгод потоков доходов. При подходе, основанном на капитализации дохода, рассматриваются сравнительные данные о доходах и расходах и определяется чистый операционный доход для рассматриваемого имущества.

Капитализация осуществляется либо путем применения единой ставки общая ставка капитализации или доходность по всем рискам к одному единственному годовому доходу, либо путем применения ставки доходности или ставки дисконтирования отражающей меру отдачи на инвестиции к серии доходов за прогнозный период.

Поскольку в центре внимания инвесторов обычно находится рыночная доходность, допущения или входные данные , лежащие в основе расчетов стоимости, получаемой при капитализации дохода, можно сравнивать с результатами альтернативных инвестиций в имущество или финансовыми инвестициями.

При затратном подходе стоимость недвижимого имущества устанавливается путем расчета затрат на приобретение земли и создание нового имущества с равной полезностью или на приспособление старого имущества для такого же использования при отсутствии чрезмерных затрат, связанных с задержкой. Для более старого имущества при затратном подходе разрабатывается расчетная оценка амортизации, которая включает в себя ухудшение физического состояния и функциональное устаревание.

Расчетная оценка , полученная в результате применения затратного подхода, представляет собой стоимость интереса, заключающегося в безусловном праве собственности, или фригольде. Затратный подход часто применяется в оценке нового или недавнего строительства и предполагаемого строительства, добавлений или реновации. Тем не менее , расчетные величины затрат имеют тенденцию устанавливать верхний предел суммы, которую покупатели на рынке заплатили бы за такие объекты имущества.

Затратный подход также полезен при оценке специализированных объектов имущества или объектов имущества специального назначения, которые продаются редко.


Читайте также:

  • Ипотека иностранцам в россии
  • Можно ли оформить куплю продажу недвижимости по доверенности
  • Документ с бти для принятия наследства
  • Как разменять муниципальную квартиру если один против приватизации
  • Практика о земельных спорах в рф
  • Срок давности экономических преступлений в беларуси
  • По какой статье уволить по ликвидации предприятия